Sollten Sie den ersten Teil verpasst haben, können Sie ihn hier nachlesen.

Energiewende & Umwelt

Jeder spricht über die Energiewende und hört in diesem Zusammenhang, dass die Umwelt um jeden Preis zu schützen ist, doch so gut wie keiner weiß, wie dies in der Wirtschaft umzusetzen sein soll. Allein diese Erkenntnis fasst die aktuelle Lage zum Thema Energiewende gut zusammen. Hunderte von Start-Ups sind aus dem Boden geschossen, die neue Technologien, gesündere und umweltfreundlichere Produkte anbieten. Viele der Ideen dieser Unternehmen sind nach kurzer Zeit wieder „verflogen“, sei es aufgrund der hohen Kosten oder des fehlenden Interesses von Investoren und/oder Kunden. Doch die Umwelt betrifft uns alle und sollte geschützt werden, vor allem jetzt, wo sogar ökonomisch profitiert werden kann. Die Strom- und Heizkosten steigen stetig und immer mehr Menschen haben kaum genügend Geld ihre Strom-, Heiz- und Wasserrechnung zu bezahlen. Wohnungsunternehmen können hier aktiv werden.

Photovoltaikanlagen sind nicht nur erschwinglicher geworden, sondern rentieren sich inzwischen bereits nach wenigen Jahren. Durch nachhaltige und umweltfreundliche Heizarten wie beispielsweise eine Erdwärmeheizung, können die Nebenkosten reduziert werden. Die sinkenden Nebenkosten bieten Potenzial für einen Anstieg der Kaltmiete bei einer gleichbleibenden Warmmiete, womit von den sinkenden Nebenkosten profitiert werden kann. Wärme und Strom können somit auch hausintern und nicht von den örtlichen Stadtwerken bereitgestellt werden. Das anspruchsvolle Wohnkonzept legt auf das Umweltbewusstsein viel Wert und das konventionelle Konzept verfolgt die ökologischen Entwicklungen genau.

Das Projekt eines autarken Mehrfamilienhauses in Niedersachsen, besser gesagt das erste in Niedersachsen, wird aktuell von einem unserer Kunden, dem Wilhelmshavener Spar- + Bauverein, durchgeführt. Schon jetzt scheint es gut von der Bevölkerung angenommen zu werden; die Umweltverträglichkeit sowie die geringen Nebenkosten scheinen erfolgsversprechend zu sein. Das Interesse an den Wohnungen übersteigt das Angebot.

Einige andere unserer Kunden setzen auf die Gebäudesanierung für eine bessere Wärmedämmung. Dies rentiert sich nur teilweise, da Sanierungen meist aufwändiger und somit teurer werden als geplant. Zudem bedeutet eine Modernisierung eine zusätzliche Belastung für die Mieter. Muss die Fassade ohnehin erneuert oder die Optik aufgewertet werden, so lohnt sich in diesem Zuge in der Regel auch eine Wärmedämmung.

Doch zu einem angemessenen Umweltbeitrag gehört nicht nur die Reduzierung der Nebenkosten. In Städten wird vermehrt auf Autos verzichtet, sei es aus Kostengründen, der Umwelt zuliebe, der angespannten Verkehrssituation oder der mangelnden Parkplatzangebote geschuldet. Da die Fortbewegung in der Stadt mittels E-Bike angenehmer und effizienter geworden ist, werden mehr Fahrradstellplätze benötigt. Die Verkehrsentlastung ist ein großes Thema bei jüngeren Generationen und dem kommunikativen Wohnkonzept. Entgegen der steigenden Nachfrage nach Parkplätzen, sinkt der Bedarf von Jugendlichen ein eigenes Auto zu besitzen. Die öffentlichen Verkehrsmittel in Großstädten erlauben es, größtenteils auf einen Personenkraftwagen zu verzichten. Wird trotzdem mal ein Auto benötigt z. B. für Einkäufe, sind Sharing Angebote von Wohnungsunternehmen oder deren Partner gefragt. Selbst kleinere Wohnungsunternehmen mit etwa 1.000 Wohneinheiten bieten bereits solche Modelle an, seien es Elektroautos für die Stadt oder Lieferwagen für den Umzug.

Der Trend der kommunikativen Jugend geht weg von Statussymbolen hin zu neuen Konzepten. Der Nutzen der Objekte steht mehr im Vordergrund als der Besitz. Das neue Motto heißt „Sharing“, das Teilen von Gegenständen, die wie z. B. Werkzeuge nicht oft, jedoch meistens dringend benötigt werden. Dafür werden Plattformen mit Anbietern und Nachfragern geschaffen, welche die Vermietung einfach abwickeln. Die Plattformbetreiber behalten einen Teil der Mietgebühr und profitieren so durch automatisierte Prozesse. So lautet die Theorie, die jedoch nicht weit von der Realität entfernt ist. Viele Unternehmen, zumeist Genossenschaften haben Sharingangebote in Mieterapps oder auf ihrer Internetseite integriert und dadurch neue Geschäftsfelder generiert. Natürlich steht auch bei diesem Modell die Umwelt im Vordergrund, denn wo weniger Produkte gekauft werden müssen, ist auch eine geringere Produktion neuer Güter erforderlich.

Gesundheit

Die Gesundheit wird in allen Bereichen des Lebens wichtiger. Menschen und somit auch die Bevölkerung werden älter - auch ohne Genmutation! Dies beruht größtenteils auf Fortschritten bei der medizinischen Versorgung. Onlineapotheken und Videokonferenzen mit Ärzten sind Beispiele für diese Entwicklung. Für manche mag dieser Trend besorgniserregend sein, andere wiederum werden diese Entwicklung spannend finden. Auf jeden Fall wird er sich weiterentwickeln. Die Menschen haben - wie bereits erwähnt - immer weniger Zeit und müssen während der gängigen Öffnungszeiten von Arztpraxen arbeiten. „Ambient Assisted Living“ könnte die Antwort darauf sein; eine Art Smart Home für die Gesundheit. Das Konzept fängt mit der Informationsaufnahme an:

„Wie oft treiben Sie Sport? Welches Essen nehmen Sie zu sich?“ und „Welche Krankheiten sind derzeit im Umlauf?“

Mit diesen Informationen versucht man das Leben gesünder zu gestalten, sei es mit der Aufforderung zu Sportaktivitäten in der Umgebung oder mit Tipps zu gesunden Rezepten mit vorhandenen Zutaten im Kühlschrank. Vieles mag Ihnen noch märchenhaft vorkommen, doch in zehn Jahren werden Sie vermutlich anders darüber denken. Schon jetzt werden viele Immobilien mit SmartHome Komponenten gebaut oder haben Teile eines intelligenten Zuhauses integriert.

Heizungssteuerungen sind heutzutage einfach, günstig und intelligent geworden. Alte Thermostate werden ausgetauscht, Fenstersensoren angebracht und dank des Smartphones kann Ihre Wohnung von unterwegs auf die gewünschte Temperatur eingestellt werden. Bei Befragungen kam heraus, dass viele Mieter für Smart Home Systeme bereit wären, einen Aufpreis zu zahlen.

Quelle: GdW Branchenbericht 6 Wohntrends 2030 Studie

Vor allem anspruchsvolle Haushalte setzen diese technischen Entwicklungen voraus, sofern diese sicher und zuverlässig funktionieren.

So stellt sich ein Mieter die Zukunft vor. Alles klappt von alleine, man muss sich nur entscheiden wann und wo. Schon heute hat die wbg Nürnberg einteilbare Wohnungen im Angebot. Dank Schiebemechanismen können die Wohnungen in Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen aufgegliedert werden.

Digitale Bestandsübersichten findet man immer häufiger, teilweise sogar mit 360° Ansichten. Zusatzangebote, wie die Vermietung von möblierten Objekten, sind vor allem für Studenten sehr interessant.

Manche Unternehmen gehen schon jetzt einige Schritte weiter und gebrauchen neue Baumaterialien. Sei es die neu entdeckte Holzverbundbauweise, die auch die wbg Nürnberg verwendet. „Exotischer“ sind spezielle Glasfassaden, die z. B. bei Vandalismus durch Sprayer einfach abwaschbar sind. Aus heutiger Sicht treibt es ein Hamburger Wohnungsunternehmen im positiven Sinne auf die Spitze. Dort werden Algen in Glasbehältern als Fassade verwendet. Durch ein spezielles Lüftungssystem wird so die Luft gereinigt. Dabei wird Wärme entwickelt, die wiederum zum Heizen abgeführt wird und gleichzeitig Biomasse produziert, die zur Stromerzeugung verwendet werden kann. Die Fassade wird 2030 noch immer sehr wichtig sein, da sie das äußere Erscheinungsbild der Immobilie repräsentiert. Sie sollte modern und zugleich umweltfreundlich sein, sei es biologisch oder technisch, beispielsweise durch Photovoltaikanalgen. Das häusliche Wohnkonzept setzt vor allem bei der Fassade Wert auf Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein.

Einen Einblick in die Mieterforderungen konnten Sie hoffentlich genauso erlangen wie Ideen, die Sie in Ihrem Unternehmen umsetzen können. Es ist klar, dass viele Innovationen und Veränderungen nur an der Oberfläche angerissen werden konnten. Dennoch möchten wir dazu anregen, diese fortzuführen. Damit Sie sich eine Vorstellung für ein Umsetzungsszenario machen können, werde ich Ihnen im Weiteren darstellen, wie Abläufe in einem Wohnungsunternehmen im Jahr 2030 aussehen könnten:

Das Wohnungsunternehmen 2030

Ein Wohnungsunternehmen hat im Jahr 2030 durch die Auswahl der Mieter und deren Verteilung in den Wohnanlagen ein gesundes Miteinander gefördert, sodass die Wirtschaft der Stadt blüht. Die Nachbarschaft ist sicherer geworden und kulturell aufgeschlossen, man kennt sich in der Gemeinde und respektiert die unterschiedlichen Ansichten verschiedener Glaubensrichtungen und Nationalitäten. Auch die Altersstruktur ist gemischt. Bei Problemen wird direkt miteinander gesprochen. Durch eine gute Abgrenzung von Gemeinschafts- und Ruheräumen tritt keine oder kaum Lärmbelästigung auf. Berufstätige entspannen sich nach der Arbeit entweder in einem Rückzugsraum in der eigenen Wohnung oder in einem, von Wohnungsunternehmen angebotenen, Wellnesscenter.

Die Altersarmut stellt kein Problem dar, der günstige Wohnraum mit einer guten Infrastruktur reicht den bescheidenen Rentnern. Durch die gute Anbindung an Stadtzentren, sowie durch Gemeinschaftsangebote des Wohnungsunternehmens sind die Senioren nicht gesellschaftlich isoliert. Gemeinschaftsgärten werden gleichermaßen von Jung und Alt gepflegt und die Wohnanlage wirkt naturnah, obwohl sie direkt in der Innenstadt steht. Eine Tiefgarage für Autos und Fahrradstellplätze verhindert die Parkplatznot, durch den guten ÖPNV wird das Auto stehen gelassen und die Umwelt geschont. Wird doch mal ein Auto benötigt, kann dieses direkt aus der Tiefgarage gemietet werden; ob Elektroauto oder Transporter für den Umzug - alles steht bereit.

Falls ein Mieter das Auto für eine bestimmte Zeit benötigt, merkt er dieses per Mieterapp vor. Er kann direkt einsehen, was für Veranstaltungen in der Stadt an diesem Tag geplant sind und kann so Staus umfahren. Braucht ein anderer Mieter irgendein Werkzeug, schreibt er es auf das digitale Schwarze Brett oder postet es im Sharingportal der Mieterapp. Ebenso können Schadenmeldungen und andere Anliegen der Mieter rund um die Uhr über die Mieterapp gemeldet und an die Verwaltung weitergeleitet werden.

Damit die Verwaltung nicht tausende von Anfragen beantworten muss, ordnet eine Software die Meldungen automatisch den entsprechenden Sachbearbeitern zu. Anschließend werden automatisch Terminpläne für Reparaturen erstellt. Der Dienstleister, der diese durchführt, macht seinen Terminkalender öffentlich zugänglich, sodass der Mieter seinen Wunschtermin wählen kann.

Genauso einfach funktioniert die Vermarktung. Ist ein Mieter nicht mit seiner Wohnung zufrieden, so kann er das gesamte Angebot des Unternehmens durchsuchen. Über eine 360° Ansicht (Virtual Reality Brille) fühlt sich die virtuelle Besichtigung realistisch an. Passt keine der Wohnungen, da zu viele oder zu wenige Räume vorhanden sind, können Trennwände verschoben und die Wohnung individuell angepasst werden. Möbel werden natürlich mitgemietet und der Umzug wird vom entsprechenden Dienstleister durchgeführt. Zuvor kann der Mieter neue Böden und Wandfarben aussuchen.

Die auf den Mieter angepasste Wohnung wird durch ein intelligentes Smart Home System ergänzt, dass den Mieter selbstständig erkennt und auf dessen Vorlieben wie Raumtemperatur und Helligkeit der Beleuchtung eingeht. Das System fördert außerdem die Energieeffizienz und steuert die Heizung entsprechend. Das gedämmte Haus hat eine Erdwärmeheizung, eine neuartige Fassade mit Photovoltaikzellen, die auch das Dach bedecken und Pflanzen, die an der Fassade entlang die Luft von Feinstaub reinigen.

Der Mieter hat einen Rahmenvertrag für lebenslanges Wohnen und wohnt bereits seit dem Studium bei dem Unternehmen. Im Alter hat er so eine zugesicherte barrierefreie Wohnung mit einer Anbindung an Ambient Assisted Living, einer Technologie, die das selbstständige Leben im Alter weitestgehend ermöglicht. Pflegedienste haben einen kurzen Anfahrtsweg und das Personal wohnt in einer von vielen, nahegelegenen Wohnanlagen.

Die Abrechnung der Nebenkosten funktioniert dank E-Mail-Versand der Gemeinde und der automatischen Erfassung der Messwerte überwiegend automatisiert. Das Wohnungsunternehmen leitet sie direkt an den Kunden weiter.

Die Vermarktung ist mit einem Klick auf allen Immobilienportalen abgeschlossen und Schadenmeldungen werden, wie erwähnt, komplett automatisch erfasst und verarbeitet. So kann sich der Vermieter auf die Verwaltung neuer Bestände und die Planung möglicher Bauprojekte konzentrieren.

Bei Wohnungsbesichtigungen können alle Daten über verfügbare Wohnungen direkt von einem mobilen Endgerät aufgerufen werden. Falls eines der Geräte mit sensiblen Kundendaten abhandenkommt, hilft die Fernlöschung, den Datenschutzkriterien gerecht zu werden. Durch entsprechende Schulungen sind alle Mitarbeiter mit der Software vertraut. Der Datenschutz wird großgeschrieben, nur erforderliche Daten erfasst. Trotzdem kann das „Smart Home“ den Kunden spezielle Angebote stellen und z. B. eine Filmempfehlung für den Abend geben sowie den Wecker morgens zur richtigen Uhrzeit klingeln lassen, wenn mal wieder Stau auf dem Weg zur Arbeit ist.

All diese Entwicklungen mögen teilweise befremdlich klingen, die meisten sind jedoch bereits Realität.

Umfangreiche Modernisierungen für barrierefreies Wohnen werden bei so gut wie all unseren Kunden durchgeführt. Neubauten sind energieeffizient, kleine Smart Home Installationen u. a. für die Heizungssteuerung sind bereits integriert. Das Bauen mit neuartigen Materialien oder nachwachsenden Rohstoffen wie Holz ist für viele Projekte im Jahr 2018 bereits Standard. Mieterapps sind auch bei kleinen Wohnungsunternehmen angekommen. Durch die Mieterapp kann das Portfolio angezeigt, Schadenmeldungen abgegeben und Sharingangebote erfasst und wahrgenommen werden.

Wohnungsunternehmen entwickeln sich immer mehr zu allumfassenden Dienstleistern. Reparaturen müssen durchgeführt, Möbel bereitgestellt, Sportangebote unterbreitet, Gemeinschaft geschaffen und die Umwelt verbessert werden. Die Wohnungswirtschaft hat allerdings vorrangig anderslautende Interessen. Sie möchte wirtschaftlich erfolgreich sein, Mieter an sich binden, in der Größe wachsen und somit für die Zukunft gewappnet sein.

Die beschriebenen Trends sind heute dennoch unumgänglich und müssen mit den Zielen der Wohnungswirtschaft kombiniert und in Einklang gebracht werden.

Dies zeigen auch die Prognosen des DDIV (DDIV Digital 2017 (#8)) und die Wohntrends 2030 des GdW.

Vielleicht werden wir demnächst von Ihnen Prognosen und Anforderungen erhalten, die Sie für realistisch und umsetzbar halten. Wir freuen uns auf diese neuen Herausforderungen.

Ende Teil 2