Mit der Frage, wie die Zukunft der eigenen Branche aussieht, beschäftigt sich (hoffentlich) jeder Geschäftsführer oder Vorstand. Welche Neuerungen gibt es? Welche Potenziale nehmen welche Entwicklungen? Mit der fortschreitenden Digitalisierung sind „Fortschritte“ tagtäglich zu beobachten. Neue Smartphones oder andere Unterhaltungselektronik schwemmen permanent den Markt. Ob das nun gut oder schlecht ist, mag jeder für sich entscheiden, doch damit leben müssen wir alle.
Wir haben uns mit der Thematik auseinandergesetzt und verschiedene Prognosen und Branchenberichte analysiert. Die Ergebnisse und mögliche Ansatz- bzw. Realisierungsmöglichkeiten werden wir Ihnen in diesem und dem nächsten Newsletter präsentieren, damit auch Ihr Unternehmen die Zukunft digital gestalten kann.
Der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geht es gut - das steht fest. Durch den niedrigen Leitzins, der mutmaßlich erst 2019 wieder langsam erhöht werden soll, wird überall in neue Projekte und Bauvorhaben sowie Modernisierungen investiert. Ein Rückgang der Investitionen ist in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Die Ansprüche der Mieter werden höher und die Rentabilität von Projekten ist besser denn je. Doch was für Projekte sind gefragt? Und bei welcher Kundschaft muss wie reagiert werden?
Um diese Fragen zu beantworten, müssen die Kunden zunächst kategorisiert werden. Wir halten die Einordnung des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft aus dem GdW Branchenbericht 6, Wohntrends 2030 für sinnvoll. Diese unterteilt Mieter in sechs Kategorien. Die sich daraus ergebenden Wohnkonzepte und deren Verteilung sind entscheidend für das Verständnis des Marktes. Sie können Ihre Kunden selbst einmal in die Kategorien einteilen und erfassen, wie ihre Kundschaft aufgebaut ist.
Konventionelles Wohnkonzept:
Konventionelle Haushalte haben wirtschaftlich und gesellschaftlich erreicht, was angestrebt wurde und werden durch eine hohe Lebenszufriedenheit ausgezeichnet. Die Teilhabe an dem gesellschaftlichen und kulturellen Leben ist ein wesentlicher Bestandteil dieser Gruppe. Das Sicherheitsdenken ist ausgeprägt und das Leben wird vorrauschauend geplant, wodurch der praktische Nutzen im Fokus steht. Entwicklungen in den Bereichen Technik und Ökologie sind in Anbetracht des Nutzens zu sehen, wobei gute Qualität und Funktionalität ebenfalls ausschlaggebend sind.
Viele Mieter dieser Kategorie, die 17,6% aller Mieter ausmachen, sind mit ihrer Wohnung zufrieden. In Zukunft kann davon ausgegangen werden, dass viele Personen dieser Kategorie zum bescheidenen Wohnkonzept wechseln werden. Das konventionelle Konzept ist prägend für die Seniorengeneration, eine solvente Nachfragergruppe. Aktuell ändert sich dies; die Rentnerarmut steigt, sodass sie gezwungen sind, bescheidener zu leben.
Kommunikatives Wohnkonzept:
Das kommunikative Wohnkonzept ist geprägt von einer starken Außenorientierung und ist gleichzeitig dynamisch, flexibel und mobil. Die Gemeinschaft, real oder virtuell, steht im Vordergrund und die Haltung gegenüber anderer Kulturen ist offen. Dadurch entsteht ebenfalls eine hohe Kompromissbereitschaft im Hinblick auf den Wohnungsmarkt.
Durch die Flexibilität ziehen Mieter dieser Kategorie häufig um. Charakteristisch für die Kategorie sind junge Erwachsene, die in Wohlstand und mit Modernisierungsprozessen aufgewachsen sind. Aufgrund der Prioritätsverschiebung von der Erlebnisorientierung zur Leistungsorientierung ist ein Übergang zu dem anspruchsvollen oder häuslichen Konzept vorhersehbar.
Häusliches Wohnkonzept:
Die starke Innenorientierung dieses Konzepts führt zu einer engen Bindung mit der Umgebung (Nachbarn) und der Familie. Sicherheit, Nachhaltigkeit und Nutzen stehen bei der Wohnung und der Wohnungsausstattung im Vordergrund.
Bis häusliche Haushalte ihre passende Wohnung gefunden haben, ziehen sie häufig um. Individualisierungstendenzen auch in der Wohnungswirtschaft werden dieses Konzept weiter wachsen lassen, wobei es bereits jetzt das zweitgrößte Konzept ist.
Anspruchsvolles Wohnkonzept:
Die am meisten vertretene Kategorie mit 25,9% legt viel Wert auf die Selbstverwirklichung und Individualismus - sie ist erfolgsorientiert. Wie der Name sagt, sind Mieter dieser Kategorie anspruchsvoll. Repräsentative Standorte und ein ausgeprägtes Umweltbewusstsein sind wichtige Merkmale sowie die Werthaltigkeit.
Werden die Erwartungen an die Wohnung und Umgebung nicht erfüllt, so ziehen die Bewohner, sofern das Angebot passt, schnell um. Aufgrund der Schere zwischen Arm und Reich wird dieses Konzept sich verkleinern, da vor allem die Mittelschicht einen Großteil der Haushalte bildet.
Bescheidenes Wohnkonzept:
Mieter des bescheidenen Wohnkonzepts haben geringe Ansprüche und arrangieren sich mit dem, was sie haben. Ein innen gerichtetes Leben führt zu einer kritischen Reaktion auf Veränderungen des Umfelds. Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit ist den Haushalten sehr wichtig.
In dieser Kategorie geben sich viele mit ihrer aktuellen Wohnung zufrieden und ziehen selten um. Aufgrund der Rentnerarmut wächst diese Haushaltsart gezwungener Maßen.
Funktionales Wohnkonzept:
Hohe Unzufriedenheit mit dem Leben und geringe materielle Optionen prägen diese Kategorie. Der Wunsch nach Verbesserung ist jedoch vorhanden. Über 50% der Mieter dieses Wohnkonzepts hätten Interesse, in einer anderen Wohnung zu wohnen. Diese Rate stellt den höchsten Anteil unter allen vorgestellten Konzepten dar. Das Umsiedlungspotenzial ist hier sehr groß. In Zukunft ist dieses Konzept, angesichts der Ausmaße von unter 5% der Haushalte, stabil und wird sich wenig ändern. Vor allem ärmere und sozial ausgeschlossene Mieter gehören dieser Kategorie an.
Natürlich liefert diese Einteilung nur einen groben Überblick über die Mieterklientel des eigenen Wohnungsbestandes und wie es sich in den nächsten Jahren verschieben wird bzw. könnte. Sie werden Ihren Wohnungsbestand selber besser einschätzen können. Trotzdem ist diese Kategorisierung wichtig im Hinblick auf die Anforderungen, die die Haushalte der einzelnen Konzepte haben. Im Folgenden wollen wir Ihnen nicht ein fertiges Konzept an die Hand geben, wie Sie Ihr Unternehmen umformen sollen, um in der Zukunft größtmöglichen Erfolg zu erzielen. Wir wollen Sie vielmehr in dem Bereich der Technik unterstützen und Sie im Bereich des Wohnungsbaus Ihre Kompetenz selbst ausspielen lassen. So wird Ihnen bewusst sein, wie eine barrierefreie Wohnung auszusehen hat, wie viele Schlafzimmer eine Familie benötigt und wie die Vermarktung von Immobilien am besten funktioniert.
Zunächst stellt sich die Frage, wie die Bevölkerung und Kunden der Zukunft aussehen könnten. Es ist klar, dass der demografische Wandel anhält und die Zahl der Erwerbstätigen sinkt und gleichzeitig die Zahl der Rentner steigen wird. Die Alterung der Bevölkerung Deutschlands ist unumgänglich. Dies bedeutet bei rückgängigen Geburtenzahlen jedoch nicht, dass die Einwohnerzahl sinkt. Durch starke Migration und Flüchtlingswellen wuchs und wächst die Bevölkerung weiter oder stagniert zumindest.
Durch den demografischen Wandel wird zusätzlich deutlich, dass vor allem altersgerechte Wohnungen gefragt sein werden. Dies haben all unsere Kunden erkannt. Überall werden neue barrierefreie und -arme Wohnanlagen beworben. Doch das alleine reicht nicht, um Senioren als Kunden anzuwerben. Eine gute Versorgung muss fußnah zu erreichen sein. Kooperationen mit Pflegediensten sind ein guter Anfang. Wohnungen sollten dennoch preiswert bleiben, da eine steigende Altersarmut unumgänglich zu sein scheint. Vor allem Migranten mit geringerem Einkommen werden hiervon betroffen sein (siehe auch die wachsende Armutsquote). Die Wohnungen sollten dem konventionellen und bescheidenem Wohnkonzept angepasst werden.
Viele Quartiersmanager werden sich die Frage stellen müssen, wie das Wohngebiet dauerhaft mit einer guten Infrastruktur ausgestattet ist oder auch für Dienstleister wie Pflegedienste attraktiv bleibt. Wohnungen können nicht mal eben von A nach B verschoben werden, wenn das Umfeld nicht passt. Doch darum geht es gar nicht. Durch ein gutes Quartiersmanagement mit einer gesunden Durchmischung aller Alters-, Glaubens- und Einkommensklassen kann eine wünschenswerte Vereinigung entstehen, in der die Kriminalität sinkt und Menschen freundlicher zueinander sind. Die Wohnanlagen sollten entsprechend für alle Wohnkonzepte geeignet und attraktiv für sämtliche Interessentengruppen sein. Es ist wichtig, dass die Interessen der jeweiligen Gruppen sich nicht allzu stark unterscheiden, um das Miteinander sowie eine gute Nachbarschaft zu fördern. Studien haben ergeben, dass viele Mieter ihre Wohnung aufgrund des sozialen Umfelds wechseln wollen; sei es durch Belästigungen oder den fehlenden Kontakt. Fakt ist, dass die Branche versuchen muss Mieter stärker zu binden, vielleicht sogar zu begeistern.
Um das soziale Umfeld zu verbessern, gibt es extrem unterschiedliche Ansätze. Von Mietercafés und Sommerfesten bis zu Gemeinschafts- und Sporträumen in denen Zeit miteinander verbracht wird, ist alles möglich. Es ist bewiesen, dass Mieter die sich kennen, offener mit Lärmbelästigungen und dergleichen umgehen. Viele Probleme lösen sich von selbst, wenn Mieter in direkter Kommunikation stehen.
Gemeinschaftsräume für Mieter und Mitglieder sind nicht zwangsläufig teure Investitionen. Bestehen beispielweise Leerstände, so können diese solange für die Mitglieder und Mieter nutzbar gemacht werden, bis ein neuer Mieter gefunden wurde. Die EVM Berlin eG z. B. hat eine Kunstausstellung in einer leer stehenden Wohnung organisiert, die von den Mietern hervorragend angenommen wurde. Vor allem Ältere und Personen mit niedrigerem Einkommen nutzen solche Angebote; primär das kommunikative Konzept fühlt sich von solchen Veranstaltungen angesprochen.
Wenn wir die Bevölkerungsstruktur im Detail betrachten, sehen wir eine neue Art der Urbanisierung. Diese ist primär durch die Bildungsexpansion zu erklären. Immer mehr Schulabsolventen besuchen Universitäten, sodass der Bedarf an günstigem Wohnraum in den Universitätsstädten steigt. Gleichzeitig ändern sich die Arbeitszeiten - der Stress und Erfolgsdruck an der Universität sowie im Beruf steigen.
Mieter leiden an Schlafmangel, sind unentspannter. Kommen sie abends nach Hause und stellen ein Problem in der Wohnung fest, sei es ein Rohrbruch oder ein defekter Herd, so kann die Verwaltung nicht unmittelbar kontaktiert werden. Online-Services für solche Beanstandungen müssen her, die zu jeder Zeit erreichbar sind und möglichst schnell alle wichtigen Ereignisse aufzeichnen und verarbeiten können, damit Mieter entspannt Ihren Feierabend genießen und zufriedener in der Wohnung leben.
Für viele Mieter ist die Wohnung ein Rückzugsort, der zur Entspannung dient. Entsprechende Räume und Flächen sollten in die Wohnanlagen integriert, also bei einem Neubau vorgesehen werden. Seien es Gemeinschaftsgärten, Wellnesscenter oder Fitnessstudios, die günstig genutzt werden können. Solche Angebote werden immer interessanter und stark genutzt, vor allem von häuslichen Haushalten. Falls es möglich ist, sollte, trotz Lärm durch spielende Kinder oder laute Fernseher, die Ruhe in den eigenen vier Wänden durch entsprechende Lärmdämmungen bestehen bleiben, vor allem bei hochwertigeren Beständen.
Wie Sie sehen und vermutlich bereits wissen, ist die Wohnungswirtschaft nicht mehr beschränkt auf die reine Vermietung von Wohnungen. Vielmehr werden viele Dienstleistungen und Zusatzangebote Mietern unterbreitet und finden zum Teil reißenden Absatz. Viele dieser Angebote mögen sich nicht direkt ökonomisch auszeichnen, doch die Mieterzufriedenheit wird vermutlich in einem langen Mietverhältnis resultieren. Genau das ist das Ziel, denn viele Menschen sehnen sich in den Zeiten der Veränderung nach Beständigkeit. Außerdem stellt eine Wohnung eine Sicherheit dar, welche viele Mieter schätzen, egal ob sie dem anspruchsvollen oder dem funktionalen Konzept entstammen. So gibt es neue Vertragsarten für lebenslanges Wohnen oder Rahmenverträge, die die Unterkunft an der Universität in jungen Jahren und die barrierefreie Wohnung im Alter garantieren. Solche Verträge haben auch für die Wohnungsunternehmen Vorteile. Mieter werden ihr ganzes Leben über bei einem Vermieter bleiben und nicht wechseln (können/wollen). Hier sollten Sie nicht lange überlegen, denn sonst sitzen Ihre potenziellen Kunden bereits in einem Vertrag eines Mitbewerbers fest, den sie nicht mehr auflösen wollen.
Für das passende Angebot können Zusammenschlüsse mit Wohnungsunternehmen, die Wohnungen für eine andere Kundschaft bereithalten, für einen umfangreicheren Bestand interessant sein.
Ende Teil 1
Im nächsten Newsletter werden wir Themen wie die Energiewende & Umwelt sowie Gesundheitsaspekte näher beleuchten.