Über die Mietpreisbremse wurde seit der Einführung viel debattiert, geschrieben und zumeist geschimpft. Nun läuft das verabschiedete Gesetz aus dem Jahr 2015 Ende 2020 aus. Ein Vorschlag der „neuen“ Bundesregierung zu diversen Mietrechtsänderungen wurde vor wenigen Tagen vom Bundestag beschlossen.

Zur Erinnerung

Die Mietpreisbremse trat am 1. Juni 2015 in Kraft. Hintergrund für die Einführung war die Begrenzung der Miethöhen. In vielen Ballungsgebieten stiegen die Mietpreise innerhalb weniger Jahre um bis zu 40% an. Für den Geschmack zahlreicher Branchenkenner interessierte sich die damalige Bundesregierung für dieses wohnungswirtschaftliche Thema viel zu spät. Sie sah Handlungsbedarf, denn es wurde befürchtet, dass die Preise weiterhin so stark ansteigen würden, sodass der Erhalt der

Bewohnervielfalt in den Innenstädten - mit all ihren Einkommensklassen - gefährdet sei.

Die bisherige Mietpreisbremse galt nur in Städten, welche von dem jeweiligen Bundesland als „angespannter Wohnungsmarkt“ deklariert wurde. Dadurch durften die Mieten im Falle einer Neuvermietung nicht über 10% der Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen waren hiervon Neubauten, umfassend renovierte Wohnungen und Wohnungen, bei denen der vorherige Mietvertrag bereits eine höhere Miete als die Vergleichsmiete verlangte. Die damalige Bundesregierung legte fest, dass die Mietpreisbremse nur bis zu 5 Jahre in einer Stadt gelten darf und bis zum 31.12.2020 in jedem Ballungsgebiet einmalig eingeführt werden konnte.

Seit Mai 2013 gilt eine modifizierte Form der bekannten Kappungsgrenze. Diese Neuregelung, welche Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren begrenzt, kann vom Land von 20% auf 15% in einzelnen Städten herabgesetzt werden. Dies gilt allerdings nur für bestehende Mietverträge.

Die Mietpreisbremse war bereits bei der Einführung sehr umstritten. Selbst Politiker vermuteten das Gesetz würde den Zweck, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, verfehlen. Das Institut „ConPolicy“ hat in einer Studie aus dem Jahr 2016 diese Befürchtungen bestätigt. Auch ein Jahr nach der Einführung der Mietpreisbremse stiegen die Mieten in den Ballungsgebieten, trotz der gesetzlichen Regelungen, weit über die Vergleichsmieten hinaus, (fast) ohne jegliche Beschwerden von Mietern.

Eine Umfrage des Markt- und Meinungsforschungsinstituts forsa zeigt, dass viele Mieter nicht über ihre Rechte Bescheid wussten (und wissen). Nur knapp die Hälfte der Befragten war darüber im Bilde, dass die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt galt. Dementsprechend wenige legten Einspruch bei zu hohen Mietpreisen ein. Die Studie zeigt auch, dass über 40% der Mieter es sich nicht vorstellen konnten, eine Mietpreisreduzierung nach Vertragsabschluss einzufordern, da sie befürchteten, dass Verhältnis zum Vermieter könne sich verschlechtern oder gar zu einer Kündigung führen.

Es ist ersichtlich, dass die damalige Bundesregierung nicht genug für die Aufklärung über Mieterrechte getan hat. So war es zum Beispiel möglich, nach dem Rügen des zu hohen Mietpreises, den zu hohen Mietbetrag, ab dem Monat des Rügens, zurückzufordern. Auch drohten dem Vermieter Geldbußen und in extremen Fällen Freiheitsstrafen. Doch damit es dazu kam, musste der Mieter aktiv werden und sich entsprechende Informationen über den Mietspiegel und ggf. den vorherigen Mietvertrag einholen. Vor allem die Miete des Vormieters in Erfahrung zu bringen, empfanden viele Befragte der forsa Studie als umständlich.

Die Politik hat diese Missstände mittlerweile erkannt und Frau Katarina Barley, Justizministerin, hat der Bundesregierung eine Ausarbeitung für eine „verschärfte“ Mietpreisbremse vorgelegt. Darin enthalten ist z. B. die Auskunft über die Höhe der Vormiete bei Vertragsabschluss. Die Pläne sahen ebenfalls eine Senkung der Modernisierungsumlage von 11 Prozent auf 8 Prozent in betroffenen Gebieten vor. Nach Modernisierungen sollte in einem Zeitraum von sechs Jahren die Miete trotzdem um nicht mehr als 3 Euro je qm steigen, damit die Vermieter nicht mit immens hohen Modernisierungen eine größere Mieterhöhung hätten bewirken können.

Zu einem anderen Entschluss kam der wissenschaftliche Beirat der Bundesregierung. Die Mietpreisbremse wirke nicht der Wohnungsknappheit entgegen, sondern behindere vielmehr den Abbau ebendieser. Die Empfehlung gehe vielmehr zu einer Förderung für Neubauten durch Lockerung von Bauvorschriften inkl. Baugenehmigung und einer zweckgebundenen Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Auch viele Bundesländer waren und sind noch immer der Meinung, die Mietpreisbremse verhindere nicht die Mietsteigerung. So wollte z. B. die Landesregierung von NRW und Schleswig-Holstein die bisherige Mietpreisbremse, sowie die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, wieder abschaffen und „durch geeignetere Instrumente“ ersetzen. Bis heute wurde allerdings kein geeignetes Instrument vorgeschlagen.

Es wird deutlich, dass die alte und neue Mietpreisbremse nicht den erhofften Zweck erfüllt. Doch auch neue Entwürfe von Politikern scheinen nicht den Rat von Immobilienwirtschaftlern und Gremien zu folgen. Dabei wird das Problem des bezahlbaren Wohnraums immer größer. Unser Werkstudent aus Aachen kann dies persönlich bestätigen. An der RWTH Aachen sind über 45.000 Studenten auf eine Mietwohnung angewiesen. Ob diese am Ende der Mietpreisbremse entspricht, ist den meisten Studenten egal, da sie froh sind, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Eine Kündigung würde wohl kaum ein Student riskieren.

Und nun?

Bis Ende 2020 musste ein neues Instrument her, um drastische Mietsteigerungen zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum in Ballungsräumen zu schaffen. Vor wenigen Tagen wurden vom Bundestag die oben beschriebenen Vorschläge von Frau Barley beschlossen.

(siehe Artikel „Mietrechtsänderung vom Bundestag beschlossen“)

Der richtige Weg führt jedoch über eine bundeseinheitliche Förderung des sozialen Wohnungsbaus bei gleichzeitiger Vereinfachung von landesspezifischen Bauvorschriften und bundesdeutschen Richtlinien. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft benötigt Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums, um den einfachen Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage endlich wieder in ein gesünderes Gleichgewicht zu bekommen. Dafür muss nicht nur die Politik aktiv werden.

Quellenangaben:

https://www.mietpreisbremse.bund.de/WebS/MPB/SharedDocs/Downloads/DE/Faktenblatt_Mietpreisbremse.pdf;jsessionid=4D3C13CD6DD66D46D1A92C52D389FD90.1_cid297?__blob=publicationFile&v=2

https://www.zeit.de/2018/31/mietpreisbremse-wohnraum-kosten

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/beratergremium-lehnt-mietpreisbremse-und-sozialen-wohnungsbau-ab-15751723.html

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/nrw-und-schleswig-holstein-schaffen-mietpreisbremse-ab_84342_416206.html